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台北市東區待租店面暴增，背後原因不只高租金，還包含消費習慣改變、店家轉型升級不足等。「金店面」，真的生鏽了嗎？繼江浙菜老店永福樓熄燈，包括潮牌服飾店極度乾燥（superdry）、快時尚服飾店forever 21，都將相繼結束台北東區門市的營運。越演越烈的關店潮，除顯示街邊店吸客效應正逐漸失靈，更說明長年被視為不敗的金店面投資邏輯，如今正全面改寫。根據台灣房屋彙整的店面實價登錄統計，相較2013年，六都全年店面成交超過4200餘件、總成交金額達990億元高峰；2018年，六都成交店面數僅剩2400餘件、總成交金額同步跌至約546億元，5年間價量跌幅分別高達45％、43％。北市大安區待租量最大詢問度，從一樓轉到二樓這其中，買氣最冷的重災區，就是店面價值最高、過去奇貨可居的台北市，5年來交易量萎縮幅度達60％，總成交金額跌幅更高達68％。知名投資客、也是北市仲介公會理事長黃文雄即坦言：「店面現在（市況）很難，周遭做投資的朋友過去幾年幾乎只有出手賣，沒人買進過。」不只賣不出去，越是在台北市蛋黃區的店面，更越是租不出去。屋比房屋比價平台彙整截至今年2月中，全台網路待租店面的統計資料顯示，全台網路店面待租量逼近1萬2500間，相較於去年同期，多了約9.4％的店面租不出去。其中，東區所在的台北市大安區，更多達618間待租店面，正是目前待租量體最大的地區。業界普遍認為，電商崛起、網路導流，弱化都會區店面集客效應，是蛋黃區金店面神話破滅最主要的原因。美商ERA營運長許家源以自家店面為例指出，過去消費者買房會到巷口的房仲店頭，開在好地點的店家，透過櫥窗案件資訊便能吸引一定消費者停留。但現在，多數消費者購屋，特別是資訊化程度高的北部消費者，都會先上各大購屋網站搜尋物件，再直接撥電話找仲介詢價或帶看，承租一樓店面的效應自然遠不如以往。因此，在既不影響業績又能降低租金，ERA已將多處店面從一樓轉到二樓。不只房仲店頭，台灣房屋智庫發言人張旭嵐也指出，過去銀行一直是店面租賃市場的大戶，但從兩年前開始，隨著服務網路化，臨櫃業務減少，銀行分行吹起整併風，對於承租一樓店面的明顯縮手，也對店面市場造成衝擊。這種轉往樓上或地下室的垂直化店面需求越來越明顯。去年永慶房產趨勢報告指出，非一樓店面成交占比自2015年來，有逐年攀升的趨勢，2017年1月至18年8月的交易占比已達9.6％。18年中，王品集團以每坪突破5000元的租金行情，租下忠孝東路四段的二樓店面，便刷新東區二樓租金新高紀錄。儘管店面買氣急凍，但開店承租的需求並沒有消失，只是出現轉移，其對應的也是金店面投資的新邏輯。●近年6都店面成交額全衰退，北市最冷（單位：億元） ■2013 ▪台北市：294.7▪新北市：184.7▪桃園市：114.4▪台中市：202.9▪台南市：62.6▪高雄市：131.5▪總金額：990.8 [實價登錄首年，店面交易金額處於高峰，之後陸續衰退]  ■2014 ▪台北市：196.2▪新北市：178.1▪桃園市：88.2▪台中市：160.1▪台南市：37.1▪高雄市：118.3▪總金額：778  ■2015 ▪台北市：100.2▪新北市：126.6▪桃園市：76.1▪台中市：103.8▪台南市：34.5▪高雄市：76.9▪總金額：518.1  ■2016 ▪台北市：141.9▪新北市：121.3▪桃園市：119.4▪台中市：85.2▪台南市：39.1▪高雄市：90.7▪總金額：597.6  ■2017 ▪台北市：105.9▪新北市：135.7▪桃園市：99.8▪台中市：142.4▪台南市：47.5▪高雄市：89.4▪總金額：620.7  ■2018 ▪台北市：93.9▪新北市：108.6▪桃園市：84.4▪台中市：122.4▪台南市：54.5▪高雄市：82.3▪總金額：546.1   ■5年減幅 ▪台北市：-68%▪新北市：-41%▪桃園市：-26%▪台中市：-40%▪台南市：-13%▪高雄市：-37%▪總金額：-45%  資料來源：內政部實價登錄、台灣房屋智庫   整理：林洧楨熱點一：軌道商圈多線交會的捷運站最保值上海衛民不動產負責人蔡為民指出，中國電商對實體店面的衝擊更大，因金店面業績下滑，更有「一鋪店養三代人，變成三代人養一鋪店」的現象，即便如此，地鐵站附近商圈店面，卻因為有穩定通勤人潮帶來相對好的消費力，仍是店面承租的人氣產品，特別是越多線交會的地鐵站商圈越受歡迎。回頭看台灣，有淡水信義線、松山新店線交會的中山站南西商圈店面，不僅迄今仍一店難求，承接力道強勁，根據當地房仲業者指出，南京西路上的20坪店面，近3年已經從月租金12萬至22萬元，漲到15萬至30萬元，是台北市極少數的店面交易熱區之一。不過這種受到軌道經濟加持的熱門店面，仍須注意捷運網路發展的成熟度，目前只有大台北捷運沿線店面競爭力較強。熱點二：地標型有大型廣告看板，就有人氣瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，具廣告效應的地標型店面，是公認的另一種逆勢抗跌產品。如位於台北火車站商圈中的國光客運西站，因在屋頂架設了亞洲第一座巨型LED移動屏幕，吸引3M等跨國品牌客戶搶曝光，一年額外多創造上千萬元營收，大幅提升該物件的租金報酬率。這類地標型店面的廣告效應，也讓同樣位於東區忠孝東路、敦化南路口的王道銀行周邊店面，成為當地高租金、客戶承租意願相對穩健的人氣店面。熱點三：具自營組織社區如永康商圈協會防惡性競爭地產專家田大全指出，東區業者普遍處於孤軍奮鬥，無法團結出類似西門徒步區街區發展促進會、東門永康商圈發展協會等社區經營組織，進行類似百貨、賣場的自主管理，也是店面競爭力弱化的原因。以東門永康商圈發展協會為例，連店家的招牌大小都積極管理，加上永康牛肉麵、鼎泰豐等特色店家為號召，不僅讓該商圈進出門戶的捷運東門站，去年出站旅客再創新高，突破900萬人次，還吸引國際精品品牌Gucci全球第六座藝術牆進駐當地。今年初，鼎泰豐更傳出租下隔壁金石堂四層樓店面，準備再擴大經營。房仲業者指出，在日本，傳統店面之所以能抵抗電商的關鍵，就在於商店街組織的活躍，能有效避免同一個商圈內過多同性質店家的惡性競爭，同時營造出吸引遊客的在地化特色，因此這類有社區經營組織的商圈店面，也會是相對抗跌的選擇。但，捷運人流多、商圈特色強的店面，也只是具有相對租金優勢，若以中長線的投資邏輯，就不能不考慮人口結構的變數。老字號飲料店歇腳亭，靠著重新裝修實體店與經營網路粉絲團，在人氣日衰的東區，逆勢開出排隊店。下個地雷區：學校周邊、新興重劃區網路地產王總經理陳韻如指出，以學校型商圈店面為例，過去也被認定是不敗的金店面，但如今這類店面不只有電商衝擊，還有少子化造成學生越來越少的課題要面對，雖不至於完全沒需求，但租金逐年走跌，其轉型考驗也比其他店面更大。另外，新興重劃區內的店面，由於原本就屬於商圈發展還不成熟的次級產品，一旦受到房市景氣翻轉拖累，將會讓商圈更難成形，也是短期內還不適合進場布局的產品。雖然短期內店面投資買氣低迷，投資價值尚未浮現，但蔡為民也指出，中國從去年開始，出現網路導流消費者到實體店面的「虛轉實」趨勢，一旦線下零售模式找到新出路，仍有機會再度帶動店面投資熱。延伸閱讀：